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物业纠纷 01-19 545
是否可以以物业服务质量存在瑕疵拒绝缴纳物业费
业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。马继川提供的照片反映出102房业主加建的玻璃顶棚对其物业构成了一定的安全隐患，但不能证明昌生物业未提供合同约定的大部分服务，或提供的大部分服务未达到合同约定的要求。因此，昌生物业所提供的物业服务虽有瑕疵，但不能成为马继川作为业主拒付物业服务费的理由。马继川享受了昌生物业提供的物业管理服务，理应按照合同约定缴纳物业服务费。故马继川应支付昌生物业2010年1月至2011年9月的物业管理费7 469. 70元。
物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为昌生物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。从本案的具体情形分析，马继川的物业楼下业主擅自在露台上加建玻璃顶棚，对马继川的安全保障造成了较大的妨碍。依照《物业管理条例》第四十六条第一款关于“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”之规定，昌生物业应当阻止该玻璃顶棚的建设，并主动、及时将此情况报告给行政管理部门，请求处理。昌生物业主张其履行了上述法定职责，但并未提供相应证据予以佐证，其应承担举证不能的不利法律后果。昌生物业造成的安全隐患确实给马继川的正常生活、居住带来一定程度的影响。故根据本案具体情况，马继川行使瑕疵履行抗辩权、请求减免服务费用具有相应合理性，本院可予酌情支持。综合本案事实，本院现酌定马继川尚欠物业服务费用可适当减免20％的幅度，至于其余合理的物业服务费用及对应部分的逾期付款违约金，马继川仍应当支付。