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物业纠纷 01-19 480
关于前期物业服务合同对业主的约束力问题
《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据该规定，前期物业服务合同，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与其所选聘的物业服务企业签订的书面合同。由此可知，前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，业主并不直接参与合同的签订。这也是业主在该类案件中通常会抗辩主张前期物业服务合同对其没有约束力的原因所在。那么，前期物业服务合同对业主能否产生约束力？如果有，约束力又来源于何处？这一问题可以在《物业管理条例》第二十五条找到答案。该条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”这就意味着，前期物业服务合同内容已转化为房屋买卖合同的内容，前期物业服务合同得以房屋买卖合同的外在形式对业主产生约束力。
实践中，还会存在物业服务合同纠纷发生时的业主不是直接从建设单位购买房屋，所购买的是二手房的情况。业主与房屋出售方所签订的房屋买卖合同中通常不会吸收物业服务合同内容，此时又要如何认定前期物业服务合同对业主的约束力？本案就属于这种情况。此时，需要结合已查明的案件事实具体分析判断。例如，在纠纷发生前，业主与物业服务企业是否实际作出了履行前期物业服务合同的行为。通常情况下，物业服务企业在服务区域内所提供的服务在没有个别约定情况下具有公共性，例如安保服务、卫生管理等不是针对单个业主进行的，在该区域范围内的业主都是服务接受对象，业主在事实上接受了物业服务企业所提供的服务。如果业主也曾实际向物业服务企业交纳了一定的物业服务费，则根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(二)》第2条关于“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”之规定，可认定业主具有与物业服务企业订立物业服务合同的意愿，双方订立了物业服务合同。对于该问题，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条已明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”
