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物业纠纷 01-19 610
关于调整物业费价格要遵循哪些程序，才能对业主产生约束力
该问题所讨论的是物业服务合同对物业服务费价格调整程序没有约定的情况下，合同双方调整物业服务费价格要遵循何种程序才对双方产生约束力，并不包括物业服务合同对物业服务费价格调整程序有约定的情况。如果合同已有约定，按照合同约定执行即可。
1.业主大会已成立情况下，物业服务费价格调整的程序
根据法律、法规的规定，如果物业服务区域已成立了业主大会，则由业主大会选聘物业服务企业，并由经业主大会选举产生的业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。那么，基于合同的相对性和协商一致性，合同任一方认为需要调整物业服务费价格，需要与另一方协商达成一致。业主委员会作为业主大会选举产生机构，所作决定对业主具有约束力，因而，业主委员会与物业服务企业协商调整的物业服务费价格对业主具有拘束力。此外，有的地方法规、规章还会规定物业服务费调整的备案程序。例如，《云南省物业服务收费管理实施办法》第9条及第11条就规定，业主大会成立之后的物业服务收费，住宅小区及非住宅小区均实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准由业主或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。因此，在业主大会已成立情况下，调整物业服务费价格标准需由业主委员会与物业服务企业协商一致，在有备案要求的情况下，报相关部门备案。当然，备案并不是调整行为生效的条件。
2.业主大会未成立情况下，物业服务费价格调整的程序问题
业主大会未成立，业主与物业服务企业产生法律关系的桥梁是前期物业服务合同。物业服务费价格由建设单位与物业服务企业协商订立，业主并不直接参与合同订立。在合同履行过程中，物业服务企业可能因服务成本的提高需要调整物业服务费价格。实践中比较普遍的做法是，物业服务企业在主管部门制定的价格浮动范围内确定一个收费价格，向主管部门备案后在物业区域内进行公示后就直接向业主按新标准收费，如果部分业主按此标准交纳了服务服务费，新标准是否就当然对全体业主具有约束力？该问题涉及在业主大会未成立情况下物业服务费调整的程序问题，也是本案的主要争议焦点和大量物业纠纷发生的重要根源所在。
本案中，佳恒物业公司主张新调价格已对其管理的物业区域内的全体业主产生拘束力，基于以下两点理由：第一，该价格已经相关部门备案；第二，现已有三分之二以上业主(包括人数和面积)实际按新价格交纳了物业服务费，已满足物权法第七十六条关于重大事项“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的条件。佳恒物业公司的两项理由是否足以支持其主张？
根据《物业服务收费管理办法》第七条第一款的规定，物业服务收费实行政府指导价的，由相关部门制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。由此可知，实行政府指导价的物业服务收费，相关政府部门也只是根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容等因素制定相应的基准价和浮动范围。各物业区域的具体收费价格标准，还需要业主与物业服务企业根据实际情况协商后，在公布的浮动范围内通过物业服务合同进行约定。所以，物业服务费价格调整的正常程序应该是：欲调整一方与合同相对方进行协商，协商达成一致后变更合同内容，双方将变更后的合同向主管部门申请备案。显然，物业服务企业未与业主协商一致进行备案，而以该备案价格主张对业主具有约束力的做法，与前述按相关规定推导出的正常价格调整程序是相悖的。同时，政府部门要求对物业收费价格标准进行备案，是为了防止收费超出政府制定的浮动幅度，备案价格对物业服务合同当事人来说，并不具有强制执行效力。对于第二项理由，在业主大会未成立情况下，还未成立能代表全体业主行使权力的机构和组织，不能将三分之二以上业主的交费行为等同于业主大会或者业主委员会的决定。业主大会或者业主委员会所作决定之所以能代表全体业主的意志，部分原因在于业主大会或者业主委员会产生程序、决策程序的合法、合规性。住房和城乡建设部曾在2009年发布的《业主和业主委员会指导规则》中，对业主大会、业主委员会的成立和选举程序进行了具体规定。例如，规定了首次业主大会会议筹备组的人员组成条件、业主投票权数的确定方法、业主委员会会议召集程序等。而业主大会或者业主委员会所作决定，也并非对业主具有绝对的约束力。因为，物权法第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的同时，还规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
物业服务企业作为物业服务合同中业主的相对方，其当然不能代表业主大会或者业主委员会，更不能行使法律、法规赋予业主大会或者业主委员会的权利，因此也不得以三分之二以上业主实际按新调价格交纳了物业服务费而主张新标准对全体业主具有约束力。物业服务合同作为合同双方权利义务的载体，是物业服务企业向业主收取物业服务费的依据。调整物业服务费价格，属于对合同内容的变更。物业服务合同属于平等民事主体之间签订的合同，任何一方变更合同内容均需与合同相对方协商一致，才能在双方之间产生变更合同的法律效力。在业主大会未成立情况下，物业服务企业欲调整物业服务费价格，需遵循与业主协商一致的原则，取得具体合同相对方的同意方可。
