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物业纠纷 01-19 425
业主封闭阳台的行为合法么
【要点提示】
物业公司以格式条款限制业主封闭阳台，排除业主的主要权利，按照合同法规定该条款无效。业主作为阳台的专有所有权人，有权对阳台正当支配使用，物业公司无合法依据不得干涉。
南通市中级人民法院经审理认为：首先，《补充协议》禁止封闭阳台的格式条款排除了裴蕾的主要权利，应属无效。本案物业公司通过《补充协议》，提出“不得封闭阳台”的条款，该条款未与裴蕾等业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，根据《合同法》第三十九条第二款的规定，属于格式条款。裴蕾通过订立合同、支付价款、办理产权登记等取得房屋建筑物区分所有权。案涉阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，业主裴蕾依法享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据《合同法》第四十条规定，应属无效。封闭阳台本属行使专有所有权权能范围内的行为，而专有所有权作为一种完全的物权，具有直接支配性、排他性等本质属性，显然属于业主的主要权利。而且，物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的专有所有权，导致双方权利义务的失衡。因而，两权比较之下，业主的权利亦是一种主要权利。物业公司关于封闭阳台并非裴蕾主要权利的上诉理由，不能成立。其次，裴蕾封闭阳台符合行使专有所有权的正当性要求。裴蕾因居住安全、防尘、防噪音之需封闭阳台，采用之方法已顾及小区环境的整体美观，且未损害其他建筑物区分所有人的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。而且，裴蕾封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会公共利益，亦无来自业主整体意志的限制。第三，业主基于专有所有权而享有的居住利益应得到优先保护。对于本案阳台能否封闭及如何封闭的问题，理想的方式是由物业公司从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商。但由于物业公司与包括裴蕾在内的业主不能就此达成一致，因而，本院只能就本案个案依法作出裁量，以平衡各方利益。法律应当保护业主裴蕾对专有所有权的正当行使。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护亦属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。而本案裴蕾对阳台加以封闭，不可避免地对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制裴蕾封闭阳台，又会侵犯裴蕾的正当权利，两者存在一定的利益冲突。利益衡量之下，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。据此，于2006年6月29日作出判决：驳回上诉，维持原判。
