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首先我还是要重申下，尽量不要购买抵押房。如果一定要买，可以从以下几个方面来降低购买抵押房的风险。第一看房产的抵押时间，如果房产被抵押的时间距离现在越远，比如三年前进行的抵押贷款，那么经过三年的经营，资产状况会提高不少，业主也没有进行新的抵押贷款，这个就能基本确定业主不缺钱，所以因为外债欠款发生的纠纷，导致房屋被查封的几率就会降低很多。第二，看房产被抵押贷款的金额，如果贷款金额相对于房价来说比较低，比如在50%左右，这就算比较低的水平了，那么房产还有很多的价值在业主手里，业主的资产整体上还是大于负债的，这样发生纠纷的概率也会低很多。第三看房产证被抵押的次数，房产证被抵押的次数会记录在房产证显示，如果这里只记载了一次到两次的抵押登记的话，那么说明业主对于这套房还是以住宅来对待的，如果房产管理部门的章都盖了六七八次了，那么就说明业主是用这套房在进行经常性的融资和贷款的，那么对于这种房你就要多加小心。第四，要求业主提供个人的征信报告进行查看，看看业主是不是正在有没有贷款逾期的情况，如果有，那么这套房您一定不要买，因为它随时都有可能被银行或者其他金融机构查封。第五，所有的购房款包括定金首付款等等全部都要走资金监管的形式，千万不能直接交给业主本人。当然这里边会出现一个小问题，如果你想避税的话，可能只有一部分资金能够通过建委的资金监管账户进行资金监管，但是大型的中介公司一般都有自己的监管账户，可以为您提供其他部分购房贷款的资金监管，如果中介没有资金监管方式的话，您就去问一下银行，银行也可以提供资金监管的业务。这样一旦发生纠纷，至少咱们还能保证房款还在还能要得回来。第六，要在房屋买卖合同当中加重业主违约或者房产不能过户，还有被查封的违约责任。
