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房屋抵押 09-06 605
抵押权属于担保物权，通常情况下抵押权人对抵押物享有排他的权利，但这种排他性并不是绝对的，法律并未赋予抵押权排除或优先于其他一切权利的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第二百三十九条规定，同一动产已设立抵押权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。因此，在抵押权与其他权利产生冲突时，法院应考量权利产生时间、权利性质等因素，对何种权利应受优先受到保护作出综合判断。
从权利产生时间的先后判断，柏建银的抵押权设立于2015年，而张德俊、李霞在2014年就基于合法的买卖关系付清绝大部分房款后占有使用了房屋。张德俊、李霞对房屋的占有使用，与房屋租赁关系中承租人支付租金后对房屋的占有使用相比较，权利属性相同，且张德俊、李霞支付的对价按常理高于租金，因此对其权利的保护强度，不应低于对房屋承租人权利的保护。而按《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。原租赁关系尚且不受抵押权的影响，则本案中房屋买卖关系及买卖合同的履行，即张德俊、李霞继续占有使用房屋并要求转移登记的权利，也不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。
从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。无论是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，均体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。张德俊、李霞虽然不是上述最高人民法院有关司法解释中所指的商品房买受人，但通常情况下，安置房买受人是因经济困顿而无力购买商品房，才会购买安置房作为安身之所，因此，安置房买受人和商品房买受人一样，应得到优先保护，而且其保护需求更迫切。戴建良自述其与柏建银并不相识，通过他人介绍，向柏建银借款并以涉案安置房作为抵押物，得到借款后出借给季超，因此，柏建银与戴建良的行为均属于出借款项谋取利息的营利性行为。从权利性质而言，张德俊、李霞的权利应优先于柏建银的权利而受到保护。
此外，从权利来源判断，张德俊、李霞是基于合法买卖关系而长期占有使用涉案房屋，而戴建良、周华娟将实际上早已不属于自己的房屋设定抵押向柏建银借款，严重违背诚信，甚至涉嫌犯罪，柏建银基于戴建良违背诚信甚至涉嫌犯罪的行为而取得抵押登记。在两种权利都应受到保护的情况下，民事诉讼中优先保护张德俊、李霞的权利，更具有正当性。
综上，本院对张德俊、李霞要求柏建银办理案涉房屋抵押权注销登记手续的诉讼请求予以支持。在案涉房屋抵押登记注销后，戴建良、周华娟应配合张德俊、李霞将按案涉房屋过户登记，过户产生的费用按照双方合同约定，在10000元范围内的由张德俊、李霞自行承担，在10000元以外的由张德俊、李霞与戴建良、周华娟各半承担。
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