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拆迁纠纷 01-22 655
二被告一家的承包责任地因城市建设于2002年被政府征收了2.512亩。贞丰县人民政府于2010年1月6日发布了贞府发【2010】1号文件《贞丰县人民政府文件》，该文件规定明确：对1980年土地承包后至2006年前，县城因城市建设需要，由贞丰县城建领导小组、城建指挥部、新区工委、金城公司按照国家政策依法对集体土地征收为国有土地并进行城市建设，未得到门面安置的农民，按照被征收土地面积多少进行门面安置或进行补差。贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室于2010年6月9日向二被告的下发编号为xxx《征地面积确认书》，确认书内容为：“经核实，因城市建设需要，贞丰县城新区工委于2002年征用你户土地2.512亩（1674.8㎡），根据贞府发【2010】1号文件规定，可在南城新区有偿划拨各壹个门面（沿街长4米，进深15米）。”。
2012年10月21日，二原告与二被告签订《征地划拨门面转让协议》，约定：甲方（王贵昌、王贵平）经全体家庭成员协商并一致同意，自愿将贞丰县新区工委于2002年征用自家土地2.512亩，在南城新区有偿划拨得的各壹个门面（沿街长4米、进深15米）东门村71号（存根联）转让给乙方（朱江、黄尹）。两个门面的转让总价为人民币大写：叁拾肆万元（￥340000.00元）整，乙方在签订好协议时一次性付清甲方，甲方出具收据给乙方。协议签订后，被告王贵平向原告朱江出具了金额为340000.00元的《收条》一张给原告。现原告认为被告不能交付门面，双方的合同目的已经不能实现，遂诉至法院提出前述请求。
另查明：贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室系贞丰县人民政府设置的一个临时机构，现已撤销。贵州省贞丰县人民政府至今尚未出台新的文件确定编号为xxx《征地面积确认书》中有偿划拨门面土地的具体位置，指定安置在南城新区的土地已经另行开发使用，该地点的土地属于国有土地，取得方式为划拨。
再查明：原、被告在签订《征地划拨门面转让协议》时，还有案外人李端正、卢永怀在场，经本院向二人进行询问，二人均称当天原告向被告交付的有现金，只不过时间长了，不记得交付多少现金。二被告在庭审当天陈述未收到现金，本院通知二被告来对上述二人的询问笔录进行质证，二被告陈述当天收到原告现金40000元，银行转账276000元，共计收到转让价款316000元。
以上事实有原、被告的在庭陈述，及原、被告提交的《南城新区商业门面转让协议书》、《收条》、《征地面积确认书》、（2018）黔23民终1264号民事判决书等证据在卷佐证，证据确实，足以认定。
本院认为：本案争议焦点为：一、双方签订的《贞丰县南城新区商业门面转让协议书》是否为无效合同？二、被告方是否应当返还原告支付的转让价款340000.00元，并赔偿因合同无效对原告造成的损失？
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”，《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。根据上述法律、法规规定，划拨土地进入市场，应符合一定条件，报有批准权的人民政府审批，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这实质上是使转让的土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，此系法律的效力性强制规定，是否批准决定合同效力。具体到本案，双方当事人转让的案涉南城新区的土地是国有划拨土地，且是拟划定的土地，二被告对该土地仅是期待权，未实际取得，不存在实际享有并领有国有土地使用证的情况，并且《征地面积确认书》指定的安置点南城新区商业安置区的安置地已经另行开发，原、被告约定的标的物已丧失，故原告朱江、黄尹与被告王贵平、王贵昌签订的《征地划拨门面转让协议》违反法律的强制性规定，合同无效。
