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房屋买卖 11-25 435
小明准备把房卖给小红，双方签订房屋买卖合同之后，房价飙升，小明反悔，这时候小明要承担什么法律责任？
违约后果：
1、买方上诉法院，可能判决强制过户给买方
法律依据：
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
若买方不接受协商，可以上诉至法院要求卖方必须履行购房合同。当买方满足以下5个条件时，也可主张强制过户：
（1）签订的买卖合同有效；
（2）购房人具有购房资质；
（3）购房人具有全款能力，若批贷函已下发，部分法院也会支持过户；
（4）售房人构成根本违约，即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料；
（5）交易房屋未被限制，如查封等；
但是，法院是否会判决强制过户，需要根据具体的案情来定，并且如果法院支持买方诉讼，买方还可以要求卖方支付违约金，尽管违约金酌情承担，但届时真是得不偿失了。
这里想要注意的是：
（1）继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人（善意）且已经完成过户的情况下，售房人已经无法实际交付房屋了，在此情况下，买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。
（2）法院只可能判决强制过户，但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。
2、买方有权解除合同，并要求卖方承担根本违约责任
在广东东莞市的李女士将自己一套房以83.8万的价格卖给新婚的肖先生夫妇。
然而，在签订房地产买卖合同，并支付了2万元定金之后，李女士对于卖房的事突然变得“不太积极”，肖先生多次催付款，李女士也置之不理。
原来，在双方交易这段期间，该地区房价上涨很快，原来80万元成交的房子，已经涨至百万左右，房主不打算卖了。
进驻婚房受阻，肖先生夫妇怒告李女士，法院经过审理判决房主李女士退2万元定金，并支付成交房价的10%为违约金共8.38万元。
在具体的诉讼中，法官会根据以下（但不限于）因素来综合判断违约金的具体数额：
（1）守约方的实际损失（核心）；
（2）违约方的恶意性程度；
（3）合同履行的程度；
此外，购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。
3、双倍返还定金
购房人可通过协商或者诉讼的方式要求售房人双倍返还定金。
法律依据：
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
备注：若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失（若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%，那么超过部分的金额也是购房人的实际损失），那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失；否则，违约责任和赔偿损失是不能同时适用的；但违约责任和定金罚则只能二选其一，不可同时适用。此外，至于买方选择何种方式保护自己的权益，买受人可根据自己的实际情况和需求而定，出售人作为违约方是无权选择解约的，选择权在于买方!
在买方交完房款之后，作为卖方，我还能反悔吗？
买卖双方的合同行为已经基本进行到尾声，相比前一种情形，买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已经经过网签手续，完成了备案，降低了卖方将该套房屋再次出售或设立他项权利的可能性。
根据法律规定，人民法院在审理二手房买卖合同纠纷的过程中，卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的，如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。
“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封；二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。故此时，若卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。
