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房屋买卖 01-22 472
商品房未取得预售许可证的情况下，预约合同的效力
商品房预约合同不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容或出卖人未实际收受购房款的，在商品房未取得预售许可证的情况下，预约合同不因此而无效。
本案的争议焦点是：商品房预约合同不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容或出卖人未实际收受购房款的，在商品房未取得预售许可证的情况下，预约合同的效力。
明为商品预约合同实为商品房（预售）买卖合同的认定标准：
商品房预约合同的内容一般包括：双方当事人的基本情况、房屋基本状况（含位置、面积、单价等）、签署正式契约的时限的约定等。商品房买卖合同，包括商品房预售合同的内容则比预约合同多得多。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当具备以下内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期……（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。由此可见，商品房的预约合同与本约在内容上具有明显差别，一是预约合同属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任，而本约则是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应当承担的义务是合同义务。二是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般受要物约束，交付是合同履行的重要内容。三是签订预约合同的目的是订立本约。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则，将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。商品房交易预约合同是预约合同，是指当事人约定将来订立正式合同的协议，当事人双方只负有签订正式合同的义务，即商品认购书。商品房预售合同是本合同，当事人之间负有的是履行合同约定的交付义务，不是将来订立本合同的义务。商品房预售合同与商品房预约合同是本约与预约的关系。
在现实生活中，往往存在双方签订的合同名义上为预约合同，即认购、订购、预订等协议，但其约定的内容却具备商品房买卖合同的特征。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定的内容，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。由此可见，将商品房认购协议认定为商品房买卖合同，即名为预约实为本约，应当具备以下两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已按约定收取购房款。收取的购房款应当是包括一次性付清房款、分期付款、以个人住房贷款的方式付款三种情形。因此，要认定认购书为本约，除合同条款齐备外，还应当具备合同实际履行条件。
本案中，双方签订的《认购协议》，约定的内容既不完全具备商品房买卖合同的主要内容，也没有约定房款的支付方式和金额，更没有实际支付购房价款。故本案中双方签订《认购协议》本质上仍属商品房预约合同，不属商品房预售合同，不能适用《解释》第五条的规定，应当认定该《认购协议》为有效合同。
